Ausschreibung Homeoffice-Ausstattung

Nutzungsprofil: Wochentags-Kernzeiten, hybride Belegung, Schreibtischgemeinschaft, viele Meetings.

Relevanz: Komfort, IAQ, Energieeffizienz, Lastmanagement (Beleuchtung/HLK).

Nutzungsprofil: halbkontinuierlich bis vollständig durchgehend (bis zu 24/7), saisonale und kampagnenähnliche Lastspitzen.

Relevanz: prozessbezogene Infrastruktur (Druckluft, Heizung/Kühlung, MV/LV-Energie), erhöhte Verfügbarkeitsanforderungen.

Nutzungsprofil: definierte Druckhierarchien, kritische Zuluft-/Abluftsysteme, spezielle Medien (reines Wasser, technische Gase).

Relevanz: Hygiene, Dokumentation und Compliance-Dichte, enge Interaktion mit den Nutzern.

Nutzungsprofil: Tagesspitzen, Wochenendschichten je nach Standort.

Relevanz: Belüftung (CO/NOx), Brandschutz, Ladeinfrastruktur, Zugang/Abrechnung.

Klare Systemgrenzen für jedes Gewerbe müssen in der Planung und Dokumentation festgelegt werden; alle Umsteigepunkte werden in Plänen und Schaltplänen benannt.

Enthaltene Dienstleistungen umfassen Betrieb, Inspektion, Wartung, kleinere Reparaturen, Prüfungs- und Verifizierungspflichten, technikbezogene Reinigung, Kontrollzentrum/Fehlerbeseitigungsservice und Berichterstattung.

Ausgeschlossene Dienstleistungen (Bau/HOAI, Produktionsstätten, IT-Helpdesk usw.) verhindern Scope Creep; optionale Leistungen ermöglichen gezielte Erweiterungen.

Kritikalitätsklassen-A/B/C-Struktur, SLAs, Retention, Redundanz und Wartungsstrategien; hybride Belegung wird operativ durch belegungs- und nutzungsbasierte Steuerung adressiert.

Parameterisierung (Wertgrenzen, Bereitschaft, Inspektionsintervalle, Datenformate) schafft Berechnungs- und Compliance-Sicherheit.

Verantwortung für den sicheren Betrieb der Anlagen, Risikobewertungen, Organisation der Inspektionspflichten, Kommunikation mit Behörden und Delegation von Aufgaben.

Ernennt Schlüsselpositionen: Bedienervertreter, verantwortlicher Elektriker (VEFK), Werksleiter (pro Beruf), Datenschutz-/IT-Sicherheitsbeauftragter für BMS/OT.

Bietet Governance: Steuerungsausschuss (vierteljährlich), monatliche Jour Fixe, Genehmigungen für Wertgrenzen/CAPEX, Management von Veränderungen (MoC).

Vertrags-/Kontomanager: Vertrags- und SLA-Management, Berichterstattung, Eskalationsschnittstelle.

Technischer Manager/Projektmanager: Gesamtverantwortung für die operative Tätigkeit vor Ort, Ressourcenplanung, Qualifikationsmanagement.

Leitstelle/Leitstelle: 24/7 Fehlerannahme, Ticketing, Priorisierung (A/B/C), Ferndiagnose, Disposition.

Fachberufe: HLK, Elektrotechnik, Brandschutz, Aufzug, Sanitär, Kühltechnik, BMS/Automatisierung; jeweils mit qualifizierten Personen (TRBS 1203) und qualifizierten Prüfern.

Dokumentation/IWMS: Pflege von Anlagenregistern, Inspektions- und Deadline-Plänen, Verifikationen und Berichten.

ZÜS (zugelassene Inspektionsorgane): Inspektionen von Systemen, die überwacht werden müssen (z. B. Aufzüge, Drucksysteme).

Inspektionsexperten/Testingenieure (Landesrecht): Genehmigungen/Wiederholungstests nach Bauvorschriften (BMA, SHEV, Sicherheitsstrom).

Hygieneexperten/Labore: VDI 6022/6023 Inspektionen, Trinkwasserprobenentnahme (DVGW W 551).

IT/OT-Sicherheit: Härtung und Überwachung des BMS gemäß IEC 62443/BSI.

Verantwortlich (R): Dienstanbieter für die Implementierung; Testzentrum für gesetzlich regulierte Prüfungen.

Verantwortlich (A): Gesamt-Compliance-Operator; Facility Manager für den operativen Gewinn.

Konsultiert (C): Nutzer/Produktion während der Interventionen; IT/Datenschutz für Sensortechnologie/BMS-Themen.

Informiert (I): HSE, Betriebsrat, Behörden falls nötig im Falle einer Benachrichtigung.

Planung: Jahres-/Mehrjahresplan im CMMS gemäß Normen/Herstellern/Testvorschriften; Vergleich mit Belegungsfenstern und Kritikalitäten.

Vorbereitung: Checklisten, Arbeitserlaubnis, LOTO im Falle einer Intervention in Energien/Medien, Blockier-/Umgehungskonzepte.

Ausführung: visuelle, funktionelle, Messtests; Dokumentation über mobile App, Fotodokumente, Messprotokolle.

Bewertung: Fehlerklassifizierung nach Sicherheits-/Betriebsrelevanz (kritisch/mittel/niedrig), Bearbeitungsfristen und Eskalationspfaden.

Fazit: Annahme durch den Hausverwalter; Aktualisierung der Anlagengeschichte, Erkenntnisse im Wissensmanagement.

Strategie: Kombination aus Mindestintervallen (Compliance) und nutzungs-/bedingungsbasierten Triggern (Betriebszeiten, Δp-Filter, Trendabweichungen).

Ressourcen: Personal-/Ersatzteilplanung, gelagerte kritische Teile (Klasse A).

Umsetzung: Standard- und herstellerkonforme (VDMA 24186 als Katalog der Aktivitäten), Hygiene-/Reinigungsarbeiten an Klimaanlagen, Kalibrierungen.

Rezirkulation: Funktionstests, Rekonnektion, Dokumentation; Aktualisierung der Parameter/Sollwerte gemäß MoC.

Wirksamkeitskontrolle: KPI-Überprüfung (Ausfallraten, mittlere Zeit zwischen Ausfall/Reparatur), Optimierung der Intervalle.

Annahme: 24/7-Kontrollzentrum, Ticketsystem mit klarer Klassifikation (A/B/C), SLA-Takt beginnt mit Annahme.

Erstdiagnose: Fernuntersuchung mittels BMT/BMS, Neustart/Workaround, Entscheidung über eine Vor-Ort-Intervention.

Verdienst: Zuweisung qualifizierter Techniker; Verpflichtung, Nutzer/Produktion im Falle von Effekten zu informieren.

Behebung: Fehlerfreigabe innerhalb des SLA; für Aktivierung der Klasse A sind es Rückfallkonzepte (N+1, Lastabschaltung, Zwischenversorgung).

Fazit: Dokumentation einschließlich Ursache (IC/BC: sofortige Lösung/Ursache), Ersatzteilverbrauch, Foto-/Trend-Upload.

Analyse: Monatliche Top-10-Störungsbewertung, 5 Warum-/Ursachen-Analysen, Aktionsverfolgung.

Zeitbasierte Eskalation: 1. Ebene (Kontrollzentrum/Techniker), 2. Ebene (Objektmanager/technischer Koordinator), 3. Ebene (Vertragsmanager/Hersteller/Testzentrum).

Wirkungsbasierte Eskalation: Sicherheits- und Compliance-Auswirkungen führen zu sofortiger Eskalation (HSE, Betreibervertreter, gegebenenfalls Befugnis).

Kommunikationsmatrix: Definierte Kontakte, erreichbare Inhalte, Darstellungen; Pflichtkommunikation im Falle von Klasse-A-Ausfällen und bei Berichtspflichten (42. BImSchV, TrinkwV).

Szenarien: Feuer/Alarm, totaler Stromausfall (schwarzes Gebäude), UPS/NEA-Ausfall, Kältemittelleck, Legionellenfunde, MV-Umschaltunfall, Aufzugseindämmung.

Vorbereitung: Notfall- und Alarmpläne, Evakuierungskonzepte, Notaufzugsbefreiung, regelmäßige Übungen/Lasttests (UPS/NEA).

Einsatz: Sofortige Maßnahmen, Sicherung des Gefahrenstelles, Aktivierung des Krisenteams; Informieren Sie die Behörden und Netzbetreiber.

Neustart: Ordentliche Inbetriebnahme gemäß Checklisten, Qualitäts-/Hygienegenehmigungen, Abschluss der Kommunikation mit den Nutzern.

Nachverfolgung: Vorfallbericht, Ursachenanalyse, Aktionsverfolgung, Aktualisierung der Notfallpläne.

Belegungsdaten in der Planung: Wartungs- und Inspektionstermine vorzugsweise in Zeitfenstern mit geringer Auslastung; Dynamische Zonensteuerung als Prozessausgabe.

SLA-Differenzierung: A/B/C-Klassen mit dienstzeitabhängigen Antwort-/Sanierungszielen; Ferndiagnose als Erstlinien-Werkzeug.

Kommunikation: Proaktive Benutzerinformationen im Falle von zonalen Abschaltungen/Start-Stopp; Rückkopplungsschleifen über Buchungssysteme/Helpdesk.

API-zuerst und interoperabel: Offene, dokumentierte Schnittstellen (REST/OData, OPC UA, BACnet/IP) ohne proprietäre Lock-ins.

Einzige Wahrheitsquelle: Asset-Masterdaten in CAFM/CMMS; Zeitreihen (Trends, Zähler) im skalierbaren Zeitreihenspeicher, bezogen auf Asset-IDs.

Sicherheit und Datenschutz durch Design: Segmentierung von OT-Netzwerken, verschlüsselte Übertragungen, rollenbasierter Zugriff, DSGVO-konforme Verarbeitung von Belegungs- und Zugriffsdaten.

Mobil und offline-fähig: Techniker-Apps mit Offline-Puffer, QR/RFID-Tagging und Beweismanagement ohne Medienunterbrechung.

Governance: Unique Labeling (RDS/ADI), Datenwörterbuch, Change and Version Management (MoC).

Hierarchien (Standort – Gebäude – technisches Zentrum – System – Einheit – Komponente), RDS/ADI-Markierung, Verbindung zu Räumen/Bereichen (DIN 277) und Kostenstellen.

Lebenszyklusattribute (Inbetriebnahme, Hersteller, Seriennummer, Garantie, verbleibende Nutzungsdauer, Ersatzteilreferenzen, Veraltungsstatus).

Vorschriften/Hersteller als Auslöser (VDMA 24186, TRBS, DGUV, PrüfVO), Intervalllogik (Kalender, Betriebszeiten, Schaltzyklen), Eskalationen im Falle von Fristannäherung oder Verzögerung.

Automatisierte Terminplanung, Bündelung von Bestellungen nach Zonen/Belegungsfenstern.

A/B/C-Klassifikation, SLA-Timer, Eskalationsmatrizen, Workflows zur Ursachenanalyse und Aktionsverfolgung.

Offline/online, QR/RFID-Scan, digitale Checklists, Fotos/Videos, Messdatenerfassung, eSignaturen, Zeit-/GPS- und Benutzerstempel, HSE-Abfragen (dynamische Risikobewertung vor Ort).

Prüfungssichere Einreichung (Unveränderlichkeit, Versionierung), Link zu Assets/Arbeitsaufträgen, Vorlagenbibliothek (TRBS-1201-Protokolle, DGUV V3, Hygieneberichte).

Import von Lastprofilen/Verbrauchsdaten, Plausibilitätsprüfung (Qualitätsflaggen), EnPI (kWh/m², kWh/FTE), Warnungen bei Abweichungen, Zählerverfügbarkeits-KPI.

Rahmenvereinbarungen, Wertgrenzen, Bestell- und Genehmigungsabläufe, Lager-/Ersatzteile, Integration von Kostenstellen/SAP, CAPEX/OPEX-Trennung.

SLA/KPI-Dashboards (Verfügbarkeit, Reaktions-/Sanierungszeiten, IAQ, Energie), Compliance-Status (Prüfungs- und Fristampeln), Trendanalysen, monatliche/vierteljährliche/jährliche Berichte.

Middleware/ESB für BMS, Meter, ERP, ITSM, CDE/BIM; Ereignis- und Batch-Schnittstellen; Identitätsmanagement (SSO, SCIM).

Protokolle/Schnittstellen: BACnet/IP (Objekte: AI/AO/BI/BO, Trendprotokolle, Alarme), OPC UA für heterogene Systeme/Hersteller; Modbus TCP/RTU für Feldgeräte.

Funktionalität: Live- und Batch-Import von Status-/Messwerten, Alarmen und Trendprotokollen mit Zeitstempel und Qualitätsanzeige (gut/schlecht/unsicher).

Mapping: BACnet-Objekte auf Asset-IDs (RDS/ADI), semantisches Tagging (z. B. Project Haystack/Brick-Ansätze) für einheitliche Benennung.

FDD-Auslöser: Alarmregeln und Abweichungslogiken generieren automatisch Tickets oder CBM-(Condition Based Maintenance)-Befehle im CMMS.

Trendkonzept: Kritischkeitsbasierte graduierte Stichprobenraten (z. B. A: 1–5 Min, B: 5–15 Min, C: 15–60 Min) und Erhaltung (Rohdaten 12–24 Monate, komprimiert 5–10 Jahre).

Obligatorische Trendlisten pro System (z. B. Luftbehandlungssystem: Volumenströme, Δp-Filter, Zuluft-/Ablufttemperatur, Luftfeuchtigkeit; Kühlung: Kompressorstrom, Absaugung/Heißgas, ΔT-Verdampfer/Kondensator).

Zimmer-/Schreibtischbuchung: Kalender und Buchungsplattformen ermöglichen geplante Nutzung; Ideal für die Fahrplanvorschau.

Präsenzsensoren: PIR/ToF, Radar, Fußmatten, Tür-/Drehsensoren; optionales, kamerabasiertes, anonymisiertes Zählen.

Netzwerk- und Zugriffsdaten: WLAN/BLE-Präsenzanalyse, Zugangskontrolle (Pseudonymisierung, strenge TOMs).

Kontextbezogene Daten: Wetter, Feiertage, Produktionskalender, Ereignisse.

Daten über Middleware zu BMS/BMS; Zuordnung zu Zonen/Assets mit eindeutigen IDs.

Vorschriften im BMS: Der Belegungsstatus löst Start/Stopp, Sollwertverschiebung, Volumenfluss oder Pumpenstufen aus.

Rückfallstrategie: Im Falle eines Datenausfalls gelten konservative Komfort- und Sicherheitspläne; Alarme im Kontrollzentrum.

Belüftung: CO₂-geführt mit minimalem Luftaustausch; besetzte Zonen mit strengeren IAQ SLAs, unbesetzte Zonen im Senkungsmodus.

Heizung/Kühlung: Früher Start gemäß Prognose (Buchung + Außentemperatur), Verschiebung von Sollwerten außerhalb der Kernzeiten; Frost-/Hitzeschutz bleibt aktiv.

Beleuchtung: Präsenz und Tageslichtabhängigkeit; Fensterreinigung mit separaten Szenen.

Aufzüge: Parkmodus außerhalb der Hauptverkehrszeiten, automatische Bereitstellung in den Hauptverkehrszeiten.

Trinkwasser: Niedrigauslastungsreihen mit automatischen Spülzyklen, Ereignisprotokoll zur Verifizierung.

Energiebezogene Schlüsselzahlen pro Stunde und belegten m²; Reduzierung der Überstunden von Luftkanälen/Ventilatoren/Pumpen.

Komfort-/IAQ-Konformitätsniveaus nur in besetzten Zonen; Reduziere Nutzerbeschwerden.

Erhöhen Sie die Verfügbarkeit und den SLA kritischer Vermögenswerte, indem Sie Wartungsfenster freisetzen.

Datenminimierung, Anonymisierung/Pseudonymisierung, Zweckbegrenzung; AV-Verträge mit Dienstleistern.

Segmentierung von OT-Netzwerken, verschlüsselte Übertragung, rollenbasierter Zugriff auf Belegungs- und Steuerdaten.

Auslöser: Belegungszeit pro Bereich, Anzahl der Türöffnungen, Befüllstände (Mülleimer, Spender), Hygieneereignisse (z. B. nach Veranstaltungen).

Logik: Reinigungspläne wechseln zwischen Grundreinigung, Wartung und punktueller Reinigung; Priorisierung von stark frequentierten Zonen.

Beweis: Mobile Check-ins, Foto-/QA-Dokumentation, Nutzerfeedback über die Helpdesk-App.

Hygiene-Schwerpunkt: Sanitärbereiche, Küchen/Küchen, Berührungspunkte (Türen, Aufzugspaneele) mit adaptiver Häufigkeit in der Erkältungs- oder Grippesaison.

Laufzeitvariablen: Betriebszeiten von Ventilatoren/Pumpen, Schaltzyklen, Filter-Δp, Kompressorlaufzeit, Kompressorstarts.

Zustandsindikatoren: Vibration, Lagertemperatur, Stromverbrauch, Trendabweichungen (Anomalieerkennung).

Kombination mit Compliance: Mindestintervalle von VDMA 24186, TRBS, DGUV bleiben weiterhin Leitplanken; Darüber hinaus reduziert CBM/Predictive ungeplante Ausfälle.

Dynamische Planung: CMMS bündelt Bestellungen in Fenstern mit geringer Auslastung; Klasse-A-Systeme mit Umgehungs- und Reversal-Konzepten.

Definition: Summe der Stunden, in denen ein Gebiet als besetzt gilt, gewichtet durch die Fläche.

Anwendung: Schwellenwerte für die Reinigung (z. B. ab x m²·h), Filteraustausch (z. B. Δp- oder m³-Luftumsatz pro Zone), nachfrageorientierte Hygienemaßnahmen.

Data-to-Action: Belegungs- und IAQ-Daten generieren automatisch Tickets (z. B. "CO₂ > 1.000 ppm 30 min" → Belüftungserhöhung, Ursachenkontrolle).

Rezension: Monatliche Komfort-/IAQ-Rezension, Top 10 Abweichungen, Messwerte/Anpassung der Set-Werte.

Reaktions-/Sanierungszeiten unterscheiden sich nach A/B/C und Servicezeiten.

IAQ-Compliance-Rate in besetzten Zonen; Zählerverfügbarkeit ≥ 99 %; Energie-EnPI pro belegter Stunde.

Hygiene-/Inspektionsrate: 100 % pünktlich, Beseitigungszeiten kritisch klassifizierter Mängel gemäß der Eskalationsmatrix.

Nachweisbare Einsparungen durch Start/Stopp, Sollwertverschiebung, Reinigung auf Abruf; Vermeidung von Überpflege.

Priorisierung von CAPEX (z. B. Sensortechnologie, Steuerungsoptimierung), wenn OPEX-Effekte signifikant und SLA-relevant sind.

Output-Orientierung: Bewertung anhand der Ergebnisqualität (z. B. Verfügbarkeit, IAQ-Konformität), nicht nach der Menge der Aktivität.

Belegungsreferenz: Komfort- und IAQ-Schlüsselzahlen beziehen sich hauptsächlich auf belegte Zeitfenster und Zonen.

Kritikalität: A/B/C-Klassen steuern Servicezeiten, Einsatz-/Sanierungsziele und Redundanz.

Messobjektivität: Zeitstempelbasierte Messung aus CMMS/BMS/IoT; Qualitätsgesicherte Daten (Qualitätsflaggen, Kalibrierungsstatus).

Transparenz: Klare Definition von Start-/Stoppkriterien, Ausschlüssen (z. B. vereinbarte Wartungsfenster), Force Majeure-Regulierung.

Kontinuierliche Verbesserung: RCA (Root Cause Analysis), Action Tracking, Trend- und Benchmark-Vergleiche.

Technische Verfügbarkeit eines Vermögenswerts/Systems: 1 minus (Summe der Ausfallzeiten geteilt durch die Zielbetriebszeit).

Zielbetriebszeit: Zeit, in der das Objekt gemäß dem Zeitplan verfügbar sein muss; vereinbarte Wartungsfenster sind typischerweise von der "technischen Verfügbarkeit" ausgeschlossen, die "Betriebsverfügbarkeit" umfasst sie.

Verschlechterter Betrieb: partieller Funktionsverlust bei quantifizierter Leistungsreduzierung (z. B. 50 % Luftvolumen); kann als anteilige Verfügbarkeit angerechnet werden, wenn SLA-konform ist. Zielwerte (Beispiele)

HVAC für kritische Zonen: ≥ 99,5 % pro Jahr.